管理人はだれ！？

2019年5月21日「火曜日」更新の日記

1年間で、1%前後から2%前後の減価率となります。調査結果では、エリアごとに、約2倍の差があります。ただし、最近の傾向として、二極化や格差社会の影響でこの差が急激に開いているので、私見ですが、この価格の最大の減価率は、首都圏では8年後には8%ぐらいまでいくだろうと、そのように勝手に考えています。「この部分は「勝手に!独断して!」です。そこのところは間違えないでください。ただし私は、不動産の分野で、あまり予測が外れたことはありません。ある有名大手の上場会社から報酬をもらってキャップレートの私案レポートを提出していたぐらいです。今から2年も前に収益還元法の概念の解説を著していた人間です。学術書ではありません。実用書です。ですから、3年以上に及ぶ私的な経験から勝手に決めてしまいますが、信用してください。つまり、予測値としては、3倍の差になると考えます。何事も、論理的な積み上げをしていくには最初の絶対値が必要です。この部分における根拠は馴染まないのです。それとなく正しそうな絶対的な仮説が必要なのです。これは、コンサルタントという立場から考えて「読者には絶対に破綻しないでほしい」という願いがこもった安全装置としても、この程度の減価率は盛り込むべきだと考えてのことです。絶対値の背景には、善良な神の代理人としての人格も必要です。この場合「日本にも、また高度成長がやってきて、ニュータウンでも、郊外でも、都心の山の手でも、リスクは同じだ」と考えれば、リスクプレミアムは要りません。全部、なんでもかんでも、キャップレートは5%にすればいいのです。リスクプレミアムの根拠は、強いて言えば、弱気(=ベア、熊)です。ちなみに、強気は、ブル(雄牛)です。経済予測の世界には、ベアとブルの使い分けが必要です。・リスクプレミアムは、1%から3%の間が妥当と想定するここでは、そのように決めてしまいます。繰り返しますが、緻密な論理展開をする前には、まず絶対的な起点を決めることです。意外と、起点は論理的ではないものです。であれば、すべての仮説は論理的でないとも考えることもできますが、そうすると、人類は永遠に月に行けなかったでしょう。まずは仮説を厳密なプロセスを経て決定する。そう捉えてください。その仮説を前提にして、ロケットを飛ばしてみる。仮説と検証を繰り返すことによって、論理性は補完されていきます。軌道の計算もできるし、地球に帰ってくることもできるわけです。つまり、何事においても、絶対理論が先行するのです。