管理人はだれ！？

2019年5月24日「金曜日」更新の日記

不動産を実際に運用してみると細かい雑費もかかったり、不可抗力で空室率が下がったり(上がったり)して、なかなか予測がしにくいこともあります。ですから、あまりに正確に計算しても意味がないのです。「キャップレートについては、基本レートが「5%」で、リスクプレミアムの最大値が「+3%」になるということです。一定の環境にある住宅地なら、統計データから論理的に根拠が引っ張れる数値は、こんな感じなのです。この「+3%」は、減価率からストレートに加味すると現在の最大値は「+2%」なのですが、あえて弱気のキャピタルロスを考慮しています。そうすると、標準値は「他のエリア(5%+1%)」となり、「0のエリア」はキャピタルゲイン狙いの期待値が混入しているのです。そのようなチューニングというか、セッテイングになっています。これに、昨今の都心部の再開発ラッシュによるキャピタルゲインなどを考慮して、超強気(=超ブル)になっても、まあ、4%(5%-1%)ぐらいで止めておいたほうが無難でしょう。「また、もしも世界的な低金利情勢の傾向を鑑みて下方修正しても、やはり「-(マイナス)1」が限界でしょう。となると、0~6を、各々、1%の下方修正しても、4%~7%までか。これが、軌道修正の限界です。収益還元法は、あくまでも投資のための尺度であり、投機(=ギャンブル)の尺度ではありません。ですから、運用上は、あまり下げてはいけないのです。では「弱気のキャップレート」を使うべきか、それとも「強気のキャップレート」を使うべきか。