管理人はだれ！？

2019年5月27日「月曜日」更新の日記

「賃料の査定」、これが意外と難しいのです建物の品質が長期安定するであろうことが想定されるマンションのキャップレートについては、東京の場合、概ねネットで6%~8%前後(マックスで9%前後)が適正と考えました。そして、都心一等地なら強気で5%、さらにキャピタルゲインが見込まれそうなら4%で、もうそれで最大と考えるとしました。再開発が進んで街の成熟度が増しているようなエリアであれば、キャピタルゲインが見込まれる可能性もあるわけですが、それでも4%ぐらいまでが許容範囲です。それ以上はバブルと考えないと、地雷を踏んでしまうかもしれません。では次に、個別物件の「賃料」はどう査定するのかを見ていきましょう。「この周辺の相場は、3LDKだったら、坪1万2000円かなあ......」という、ある程度の相場感覚があっても、特定の物件が実際にいくらなのかを査定するのは、意外と難しいものです。一般的な賃料査定の方法は、以下の通りです。最初にエリアごとの標準的な賃料の目処を決定する。①再度、0で決めた水準がエリア全体のベンチマークとして適正かを検証する。②当該物件の条件が、これらの基準に比べてどの程度優れているか否かを判断する。そのようなことを繰り返しながら総合的に勘酌して、査定賃料を決定します。標準的な賃料とは、厳密に考えるとあくまでも成約事例であり、募集事例はあてになりません。本来は、標準的なそのエリアの成約事例をもって、あるいは、重回帰分析などの統計手法を用いて決定すべきものですが、一般の消費者がそれを行う場合、難しい部分もあります。したがって、やむを得ず募集賃料をもって、それを行うことになります。「あくまでも大雑把な方法論になってしまいますが、まず、駅などを中心に半径1キロ圏内ぐらいの募集賃料の事例を集め、同じタイプの賃料単価を計算し、そのなかの上位8%前後のものを意図的に除外し、残りの事例から平均的な数値を計算して出せば、成約事例の標準的な賃料に近づきます。「あるいは単純に、周辺の類似した事例を多数集めて、その募集賃料の平均単価の如%前後を成約単価にして賃料を割り出します。