管理人はだれ！？

2019年5月28日「火曜日」更新の日記

ただし、ここでも注意しなければならないのは、東京なら、田町駅や品川駅などのように山手線の外側と内側の環境がまったく異なる場合は、同じ環境にある事例を取捨選択しなければならないということです。その物件が、どのような都市文明圏にあるのかという注意力が要ります。特に、河や海があるエリアや、高低差があるエリアは要注意です。そうして、構造(鉄骨、RC/鉄筋、SRC/鉄骨鉄筋)、生活利便性、交通利便性、駐車場の有無、間取り(専用部分の利便性)や居住空間の快適性、収納(トランクルームを含む)、設備(空調、キッチン、浴室、乾燥機、トイレ、IT配線、電気容量)、仕様(内装、照明、インテリア)、バルコニー、共用部分の質感、管理サービス内容、日照、眺望、プライバシー(視線、防音)、防犯.........、そういう細目を観察するという手順を踏みます。エリアによっても異なりますが、5段階評価で、土%前後の範囲で調整をしてもいいでしょう。つまり、標準的な賃料相場が坪単価が1万円であれば、坪単価8000円~1万2000円前後ということです。なお、平方メートルに換算する場合は、それに「x0・3025」を乗じてください。逆の計算をする場合は、除します(割る)。「ただし、エリアによって大差がある場合には、+8%ぐらいの差が生まれることもあり、慎重に相場を観察していくしかないこともあります。要するに、そのエリアに賃貸で暮らす層が、どんな文化水準にあり、職業別の年収はいくらなのか。そのようなことを予測する必要があります。その層が持つ文化水準からの視点で、マンションの使い勝手を想定しなければならないのです。賃料も、通常、月収の3%前後の負担が適正と言われていますが、大手企業のように、転勤族への家賃補助制度(5万円~&万円前後)がある場合、その実質負担額は変わります。「また法人契約が多いエリアなら、入居者の年収には関係なく、高額な賃料相場が形成されます。そんなエリアの入居者層は質感に敏感な人が多く、彼らをターゲットにした高級物件は、標準的な賃料相場の2倍以上の賃料になることさえもあります。総じて一等地エリアほど、その差が激しくなるので注意してください。関心があるマンションの賃料を調べる場合については、地図を見ながら周辺の同種同類のマンションのデータを、インターネットなどで十分に調べられますが、でも、それらは結局すべて募集賃料です。ですから、少なくともその九掛けぐらいの心づもりで査定しておいたほうが無難なのです。