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2019年6月6日「木曜日」更新の日記

新築の建売住宅では価格は高いし、土地探しでも適当なものが見つからないので、建物は古くてもすぐ住める、価格が安い土地付一戸建ての中古住宅を購入しようと不動産業者に相談しました。物件はやっと見つかったのですが。住宅ローンは、はたしてどのくらい貸してくれるのか、自己資金はどのくらい必要なのか心配です。新築住宅なら提携ローンもあるし、公的資金の利用も考えられますが、中古の土地付住宅では、公的資金利用の融資基準がきびしく物件も見つかりません。不動産業者が見つけた住宅を購入するには、業者の提携ローンか、金融機関の住宅ローンを利用することになります。中古住宅の融資は一般に査定価格の七〇パーセント前後といわれていますが、この査定価格も、実査（建物の所在地で実際に査定）によるものですから、実際の購入価格と異なる場合があります。このようなことから中古住宅の価格査定はきびしいので、新築住宅の購入とは異なります。それは、土地の価格と建物の価格（耐用年数からみたものと経済的な価値とを考慮して判断）を別々に分けて査定するからです。この査定から担保価格を算出して融資額を決めます。中古住宅の資金作りで考慮しなければならないことは、①購入価格と融資額との差額の自己資金以外に、不動産業者に対する仲介手数料が必要です。購入価格が四〇〇万円以上の略式計算で、仲介手数料は購入価格の三パーセントに六万円を加えたものが必要です。たとえば二０００万円なら六六万円となります。②住宅取得にともなう税金（不動産取得税・登録免許税・印紙税）と、税金の戻し（住宅ローン減税の住宅取得控除）は、新築住宅取得に比べてやや異なる面がみられます。たとえば、築年数により不動産取得税の軽減措置が異なったり、既存住宅証明書が受領できるかどうかで登録免許税の税率が異なります。また、住宅取得控除は家屋部分の対一価が基準なので注意してください。③建物に対する補修・改造などの支出を見込むことも必要でしょう。④住宅ローンも低利な公的資金は利用できず、住宅金融専門会社の資金利用が多くなる関係上、毎月の返済金を計算の上、予定しなければいけません。以上のように中古住宅は安く購入できる面があるかもしれませんが、それらの費用を十分みきわめたうえで、新規の物件購入で得られないものを見つけて、それにふさわしい住宅を選びたいものです。