管理人はだれ！？

2019年6月16日「日曜日」更新の日記

買換えを上手にするには、つぎの三点が考えられます。①不動産業者の選定を上手にする。宅地建物取引業法の改正（昭和五七年五月）により、仲介契約が文書化され責任と義務の関係が明確にされました。売却に当たっては、業者に依頼する媒介契約が、一社だけと交わす専任契約および専属専任契約と、複数の業者に依頼する一般契約（他の依頼業者を明示するものと、明示しないものがある）があります。専任契約は業者が共同流通機構に物件を紹介して買い手を探し求めるわけで、二週間に一度、業務の進行状況の報告を依頼者に義務づけられる仕組みです。専属専任契約は平成二年五月から新設されたもので、専任契約よりもより強化され、建設大臣が指定する指定流通機構に契約の日から三日以内に登録し、一週間に一回以上の報告が課せられました。いずれにしても、よい業者を選び、専属専任契約をするのがよいでしょう。②売り値は適正な価格でしょうか。買換えの場合は、つぎに購入する住宅の資金ぐりに、現在の自宅を売却してこれに充てるため、売り値を適性に判断しなければ買換計画は立てられません。一般に自宅の場合は高く評価しがちで失敗する場合が多く見られます。前述の専任媒介契約を結べば、業者は中古物件の価格を決めるに当たって、その価格の根拠を明示（価格査定マニアルの活用）することが義務づけられていますので、業者は適正価格で成約に進めますし、依頼者に不信感を与えることもなくなりました。そのためにも、業者選びは大切です。③売却しやすい物件ですか。売却の理由が住宅環境の悪化によるものであれば売りにくいといえます。また、住宅ローンの残高が多いと売却しにくいでしょう。しかし、後者の場合は、つなぎ資金などの活用で解決しやすくなります。その場合も業者による融資制度があれば心配ありません。以上の理由から、買換えに当たっては、売り買いの窓口を一本化し、よい業者を選ぶことがポイントになるといえます。