管理人はだれ！？

2019年6月22日「土曜日」更新の日記

固定金利型の新型住宅ローンにするか、短プラ連動の変動金利型にするか迷っています。金利の低い時期での変動金利型の場合、金利が上昇すると未払利息を生ずるので心配です。変動金利型の住宅ローンは、五年間は返済金額を変えないが、毎年四月一日と一〇月一日現在の短期プライムレートで見直し、元金と利息部分を調節しますが、五年毎に再計算をして新返済額を定める（ただし、新返済額は旧返済額の一・二五倍を上限）仕組みで、最終期限に元金が残る場合は、期限に一括返済（期限延長も可）する仕組みです。したがって、昔入金一〇〇〇万円を二・六二五％で三五年の元利均等返済の場合は、毎月三万六四二三円を五年間変更せずに返すことができます。しかし、金利が現在史上最低であり、金利の上昇しだいでは毎月の返済額がすべて利息部分となり、場合によってはそれを上回っての未払利息を生ずる可能性を含んでいます。その目安は借入金残九五〇万円の場合、年四・六％以上になった場合と計算できます。あなたが考えている固定金利選択型一〇年固定とした返済額は、借入金一〇〇〇万円、四・三％で三五年返済の場合、毎月四万六〇九四円です。そこで、この返済額を変動金利型で借りた場合にあてはめて考えてみますと、返済期間は一〇年少ない二五年返済にあたり、毎月返済額は四万五四九三円です。その結果、未払利息を発生させる金利の目安は、五・七％以上と計算できるので、その心配はやわらぎます。まして、返済期間は固定金利に比べて五年間の短縮です。また、六年目の返済額の見直しの件ですが、返済期間の短縮は元金部分の減少を早めているのでその心配も少ないわけです。預金は高金利時代に長期契約をするのが有利なことは誰でも気がつきます。借入金は預金の逆ですから、低金利時代に短かく借りるのがトクではないでしょうか。利息は元金残高により左右されます。たとえば、借入金一〇〇〇万円を元利均等で三五年、二・六二五％で借りた場合は三万六四二三円（第一回目の返済金内訳は元金部分が一万四五四八円、利息部分は二万一八七五円）ですが、これを二五年返済の場合四万五四九三円（同、元金部分は二万三六一八円、利息部分は二万一八七五円）です。つまり、返済額が大きい部分は元金の減少につながる（利息は同じ）ということで、余裕があればより多く返せて元金部分の減少から次の利息部分も少なくなるわけです。しかも、金利が低いので有利なほか、余裕金を預金にしているよりも借入金の元金部分にまわしたほうがトクではないでしょう