管理人はだれ！？

2019年6月25日「火曜日」更新の日記

低金利になり、高金利時代に借りた住宅ローンを借り換えて毎月の負担を軽減したいと考えています。借入金の内訳は、公庫と年金の融資のほかに。民間の住宅ローンの固定金利型を利用していますが、どのようにすればよいのでしょうか。借り換えの原則は、高金利の借入金を決済し、新規に低金利の借入金に切り換えることです。すでに借りていた方にとって、この低金利水準ですから、誰でも関心を持つのが当然です。しかし、融資制度からできないものとか、できても諸費用の点からみての損得を考えなければなりません。それらをまとめると次のようになります。①公的資金の借り換えは不可。マイホームの取得を目的として、長期に低利で融資する公的資金ですから、すでに取得している方の融資の借り換えは公的資金では不可能です。②住宅ローンの固定から変動は可能。民間資金の住宅ローンの固定金利型から変動金利型への借り換えは、融資条件の変更として認められており、その諸費用は原契約の変更がないのでわずかです。ただし、現在借りている民間金融機関でなく、他の民間金融機関の場合は交渉次第ですが、決済し新規の融資を伴うため、抵当権の抹消・新規設定・保証料などの諸費用が必要となる点を考えてください。すでに借りていた公的融資であっても、返済方法の条件により、返済額の上昇や採用する金利に不満を生ずることもみられます。たとえば、公庫のゆとり返済と、年金住宅融資のステップ返済は当初五年間を五〇年返済（平成五年度・六年度は当初五年間を七五年返済であったのを改正）による元利均等返済を返済期間二〇年以上の場合に利用でき、六年目以降は当初の契約期間内による返済額になる仕組みです。したがって、中古マンションの購入資金を二０年で借りた方のステップ利用では、金利五・五パーセント、借入金一〇〇〇万円の場合、当初五年間は四万八九八四円ですが六年目以降は七万九九三四円となり、返済額は一・六三倍も上昇してしまいます。借りるときにはそのつもりで借りた人も、給与の上昇が期待できない場合は相当な負担増です。この解決方法として、民間の住宅ローン変動金利型四パーセントの二五年返済に借り換えれば、毎月五万一六三七円となり、五年間返済額は変わらない点からみて生活防衛として役立つことになります。また、公庫融資では一一年目以降の段階金利を採用していますが、固定金利であっても当初決められた金利になります。今から一〇年前の公庫通常融資では、当初一〇年目は五・五パーセントであっても一一年目以降は七ハーセント台になっています。その点からも約半分にあたる民間の住宅ローン変動金利型に借り換えすれば返済額の軽減は五年間続くわけです。変動金利型の住宅ローンは、年二回金利の見直しをしますが、五年間は返済額を変えずに六年目に返済額の変更（旧返済額の一・二五倍を上限）があるので、生活