管理人はだれ！？

2019年10月11日「金曜日」更新の日記

担保評価を行う場合、公共用地の買収時における評価と同様に、土地は土地、 建物は建物と別々に評価し、土地と建物の別々の評価額を合算して担保不動産 全体の評価額としていました。しかし実際の売買市場においては、土地・建物 一体としての複合不動産として売買価格が形成されます。特に、賃貸マンショ ンや事務所ビル等の収益用不動産については収益価格が重視されますが、その 収益は土地や建物に対して別々に生まれるものではなく一体としてのグレードに応じて決定されていますから、評価自体も一体の不動産として評価すべきで す。したがって、担保評価も市場の動きに対応し、また担保評価の厳密性とも あいまって、その算定においても担保不動産の現状を前提とした複合不動産と しての評価が行われるようになりました。その結果、土地に建っている建物の使用状況や有効性が重視されるようにな りました。たとえば、担保不動産が所在する地域の市場ニーズに合わない建物 が存在する場合には、取り壊した方が土地を有効に使えるであろうとの判断の 下に、担保土地の更地価格から建物の取壊し費用を控除して評価すると言うこ とも行われます。(3) 不動産の市場動向に対応した担保評価担保不動産が事務所ビルなど収益を生む不動産であれば評価方法は収益還元 法を適用するのが適当でしょう。しかし、収益を生まない住宅や別荘などにつ いては、収益性よりも快適性を中心とした市場価格が形成されます。そして、 それらの価格形成過程においては、同じようなものが他でいくらで売買されて いるかを標準として形成されます。このように、住宅等については取引事例比 較法に基づく取引価格が評価額としての妥当性を持ち、事務所ビル等について は収益価格が妥当性を持つことになりますから、それらの不動産の用途に応じ た評価手法を採用することになります。つまり、実際の不動産取引市場の実態 に合わせた担保評価がなされるようになりました。たとえば、従来は無視されてきた土壌汚染の問題についても、売買市場にお いてその不動産に土壌汚染が存在することによって価格が下がるのであれば、 担保評価においても減価を反映させなければなりませんし、現在の用途が工場 や倉庫などであっても、その不動産の購入想定者がマンションデベロッパーで あるとすれば、マンション用地としての評価を行うことになります。

❀　昆陽神社　❀

千葉市花見川区幕張町にある【昆陽神社】は「芋神様」と呼ばれた青木昆陽を祀っている神社です！青木昆陽は当時、飢饉問題に悩まされていたのですが、さつまいも栽培に成功し、飢饉を救った人として讃えられました！敷地内には【昆陽神社】と一緒に【秋葉神社】も並んでいる珍しい神社ですが、とても歴史深く歴史好きにはたまらない神社となります！(*^^*)！【花見川区エリアで新築一戸建て探し】ファミリー層に人気の高い千葉市花見川区で新築一戸建てをお探しの方は【ファミリホーム株式会社】にお任せください！自然や公園が多い千葉市花見川区はお子様を遊ばせる環境としておすすめです！新築一戸建ての他にも中古一戸建て、新築・中古マンションなどもございますので、お気軽にお問い合わせくださいませ(・ω・)ノ♡