管理人はだれ！？

2019年11月20日「水曜日」更新の日記

ただ、ここでもうひとつ手間をかけたい。実際に物件のあるエリアへ出かけて、地域の不動産業者にヒアリングしてみるのです。不動産業者へのヒアリングが有効なのは、より成約実態に近い家賃相場を把握できるからです。前述のポータルサイトなどで把握できるのは、あくまでも「大家の希望賃料」。実際に契約に至る過程では、そこからさらに値引き交渉などが行われたりして、もう少し安い家賃で決まっていたりします。そこで、実際に地域の不動産業者を2~3軒回ってみることで、現実の家賃相場をおおよそ?むことができる、というわけです。こうした「生の相場感」は、インターネットでは得られません。相場を把握できたら、いよいよ自分の物件の家賃を決めます。現在は、市場の空室率上昇と所得減少などから、賃料にも下落圧力が強まっています。ほかの物件と差別化できる強い要素があれば話は別ですが、基本的に強気の家賃設定は難しいでしょう。この家賃設定は絶対に間違ってはなりません。空室期間が長くなればなるほど、物件の収益性が悪化するためです。周辺物件に対する競合優位性を、シビアに見極める目を磨きましょう。ところで、これまで不動産業界では、家賃とは別に家賃滞納リスクや退去時の原状回復費が支払われないリスクを踏まえて、「敷金」を預かることが一般的でした。しかし昨今、この敷金返還に関するトラブルがあいつぎ、あくまで原状回復をするための費用を入居者が負担する、というルールの厳格適用が進む流れにあります。2004年10月には賃貸住宅紛争防止条例、いわゆる「東京ルール」が施行されました。住宅の資貸借に関する紛争防止を目的として、原状回復について宅地建物取引業者が説明することを東京都が義務づけたのです。このような動きは今後、ますます全国に波及していくことになるでしょう。トラブルを回避するためにも、曖昧になんとなく入居者から敷金をとってしまうことのないよう、原状回復に必要と想定される額をきちんと見込んで、入居時に明確な負担割合を示せるようにしておきましょう。