管理人はだれ！？

2019年12月2日「月曜日」更新の日記

震災によって借家が全部滅失・焼失したと判定された場合は, その滅失は不可抗力によるものなので,借家関係は消滅します。 (民536条)。しかし,罹災法では,次の3つの特例措置を認めて います。なおその場合, 権利関係の成否や条件に争いがあれば, 裁判所への申立(15条,16条)や調停の申立ができます(23条)。1借家権の優先的取得(14条) 罹災借家人は,その敷地に最初に建築した建物について, 建物完成前に申し出ることによって,他に優先して借家権を 取得できます。これに対して,建物所有者(罹災地主または雇 災借地人)は、正当な事由があれば申出を受けた日から3週間 以内に罹災借家人の申出を拒絶することができます。正当な 事由の有無は、建物所有者,罹災借家人双方の建物使用の必 要性,建物の構造,規模,用途,地域性等の諸般の事情を考慮して判断されます。2借地権の優先的取得(2条) 罹災地主が建物の再築に取りかからない場合,罹災借家人 は,政令施行から2年以内に地主に申し出れば,相当な借地 条件で,他の者に優先して借地権を取得できます。ただし, 全ての申出が認められるわけではありません(2条1項但書)。 すなわち,都市計画法などの法令によって建物の再築につい て許可が必要な場合,その許可を得ていないときは,罹災借家人はこの申出をすることができません。さらに,地主は、 正当な事由があれば申出を受けた日から3週間以内に罹災借 家人の申出を拒絶することができます。また,罹災借家人が 優先的借地権を取得した後1年を経過しても正当な事由なく 建物所有の目的で土地の使用を開始しなかった場合には,土 地所有者が借地契約を解除することができます(7条1項)。3借地権の優先的譲受(3条) 罹災地主ではなく, 罹災借地人が借地上に建物を所有して, それを借家人に貸していたというケースもあります。そのよ うな場合, 罹災借地人が建物の再築に取りかからないときは、 罹災借家人は,政令施行から2年以内に借地人に借地権の譲 渡を申し出れば、他の者に優先して相当の対価で借地権を譲 り受け,借地権を取得できます。なお,借地権の譲渡には賃 貸人の承諾が必要なのですが(民612条),優先的な借地権の譲渡については,賃貸人の承諾があったものとみなされます(4条)。

✦　SADDLE BACK　✦

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