管理人はだれ！？

2020年1月9日「木曜日」更新の日記

借地については、通常は地代が支払われる。この地代は、借地権を設定する際に、地主と借地人とが合意した値段で定められるものであるので、当初の地代について、法律上の問題となることは、一般には少ない。新規地代とは、地主と借地人との話し合いで決まるといっても、そこは一応の合理的な基準はあるだろうということになる。そして、鑑定評価基準は、まず、実質賃料を求め、そして、権利金、保証金、敷金などがあれば、実質賃料を基礎として、権利金、保証金、敷金などの金額その他の条件を加味して、その後の毎期に支払われる家賃・地代などの支払賃料を求めることとしている。なお、この基礎価格というのは、必ずしも土地の更地価格を意味しない。たとえば、借地契約で建物の構造や用途を制限していて、その土地の最有効利用が制約されている場合には、それだけ土地の使用価値が減じていることになっているので、その減価分を控除した価格ということになる。また、期待利回りについて、銀行預金等と同じ利回りで説明したが、不動産利回り(土地利回り)は、銀行預金などの金融利回りと関連するものではあるが、同じ利回りにはならない。たとえば、地価の上昇期にあっては、土地は長期的にみれば、その価額(元本)が値上りしていくものだから、利回りは、金融利回りより低くてもよいという考え方も強かった。一般的には、土地は金融資産より管理の困難性などの要素が加わるので、金融利回りより高くなる性格を帯びている。また、借地関係は長期にわたるものであるから、これと比較する金融利回りも今後の長期にわたる利回りの動向を推定しなければならない。