管理人はだれ！？

2020年1月11日「土曜日」更新の日記

差額配分法というのは、まず、現在の状況で、経済的合理性をもった地代(正常支払質料)を決めるとするといくらになるかを求める。この求め方は、前項の新規地代の評価方法の中の積算賃料とほぼ同じと考えておいてよい。そして、現在、実際に支払われている地代(実際支払地代)との差額を求める。この差額の生じる主な原因として、借地後の地代の上昇率が、地価の上昇率に追いつかなかったことがあげられる。しかし、地価の上昇は、地主の努力によるというより、一般的な経済現象といえようし、また、借地人が土地を使用していたからという要素もあろう。これらを分析して、この差額のうち地主に帰属する部分(一般には差額のことかーとかが採用されている)を、実際支払賃料に加えて、改定地代を求める方法である。これを簡単な式で表わすと、次のようになる。実際支払賃料+(正常支払賃料-実際支払質料)×配分率=実際支払賃料+差額×配分率利回り法は、現在の純地代(前回改定時の地代から前回改定時の必要諸経費等を控除した額)が、当時の地価(基礎価格)に対して何パーセントの利回りになっていたかを調べ、この利回りが、地主・借地人間で成立した合意による利回りであると仮定し、現在の地価(基礎価格)に、前回改定時の利回りを乗じて、改定すべき純地代を求め、これに現在の必要諸経費等を加えて、改定地代を求める方法であり、これを簡単な式で表わすと、次のようになる。=現在の地価×合窓利回り+固定資産税等スライド法は、現行の純地代に、前回改定時から現在までの各種の変動率(地価、諸物価、所得水準などの変動率)を示す各種指数を総合的に勘案して求めた変動率を乗じ、これに現在の必要諸経費等を加えて、改定地代を求める方法であり、これを式で表わすと、(実際支払賃料一前回改定時の必要諸経費等)×変動率+現在の必要諸経費等=純賃料×変動率+現在の固定資産税等になる。