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2020年1月16日「木曜日」更新の日記

借地権価格は、取引事例比較法、土地残余法、賃料差額還元法、割合方式によって評価する。借地権の評価について、鑑定評価基準では、大都市圏の鑑定評価基準による市街地のように、「借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域」、すなわち、借地権の譲渡が多く見られ、その譲渡にあたって、その対価として多額の権利金が授受され、これに関連して、新規の借地権の設定や地主への借地の返還に際して多額の権利金や立退料が授受されるのが一般化している地域と、地方の市町村のように、「借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域」、すなわち、借地権の譲渡がほとんど見られず、新規の借地権の設定にあたっても権利金の授受のなされることのないような地域に分けて、それぞれに評価の方法を定めている。「借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域」における成熟度の高い地域における借地権の評価借地権の評価は、次のようにして求められる。まず、取引事例比較法がある。評価対象とする借地権と、同じ近隣地域または比較可能な類似地域で、借地権の売買が行われていたり、あらたに借地権を設定して権利金を授受している例のある場合、これらと比準(比較)して対象借地権の比準価格を求める。つぎに、対象借地権の上にある建物を賃貸するなどして得られる総収入から、地代その他の必要経費を差引きして、その不動産から得られる純収益を算定する。この純収益から建物が稼いだ部分を差し引くと、土地(借地権)が毎年生み出す純収益が得られる。この純収益は、借地存続期間中、毎年生ずるものとし、それを現在の価値に直したものの総計を求める。これを土地残余法(借地権残余法)による収益価格という。さらに、継続して借地している場合、地代が地価の上昇に追いつかないため、新規に借地した場合に比して安くなっている――すなわち、借地人の「借り得部分」がある。借地期間中の「借り得部分」の現在価値を総計してその収益価格を求める。これを賃料差額還元法という。