管理人はだれ！？

2020年1月17日「金曜日」更新の日記

一方、近隣地域や周辺地域での借地権の取引から、その地域での借地権割合を求め、更地価格に、この借地権割合を乗じて借地権価格を求める。これを割合方式といっている。そして、以上のようにして求めた比準価格と土地残余法(借地権残余法)による収益価格とを関連づけて求めた価格を標準とし、賃料差額還元法により求めた価格と割合方式で求めた価格を比較考量して、その借地権の契約条件や、その地域の借地権の取引慣行などを仔細に検討して、最終的に評価額を求める。文章だけでは理解しづらいと思うので、参考までにこれを簡略化した例で示しておいた。正式には、このようにして借地権の鑑定評価をすることになっているのであるが、これは大変な作業であり、専門家でなければ、ちょっと説明をきいただけで、できるものではない。したがって、借地権の価格を正式に求めるのは、不動産鑑定士にまかせておくとして、コンサルタントとしては、ここでは、とりあえず、鑑定評価というものがどのようにして行われるのかということを理解しておけばいいだろう「借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域」というのは、借地権の売買の例がほとんどなく、また、新規に借地権を設定するにあたっても、権利金といえるほどの一時金の授受がされていない地域をいうのであるから、その評価にあたって、上述した取引事例比較法や割合方式を適用することは不可能である。そもそも、こういう地域では、上述したように、借地権の売買とか、設定にあたっての権利金の授受などが滅多になされないのであるから、日常的には借地権の評価などは必要ないのである。しかし、借地の立退請求に借地人が応じないで裁判になったとき、また、収用や都市再開発などで、土地の価額を地主と借地人に配分しなければならないというような特別の場合に、評価が求められることがある。