管理人はだれ！？

2020年1月18日「土曜日」更新の日記

借地権を譲渡・転貸するにはどうすればよいか。の場合の承諾料はどれくらいか。借地上の建物を譲渡しようとするとき、当然借地権の譲渡譲渡・転貸には地主の承諾が必要か、転貸がともなうことになるが、借地権の譲渡等については、それが地上権であれば、譲渡・転貸は自由であり、質借権の場合でも、借地契約書であらかじめ第三者に譲渡すること等を無条件に認めるようになっていれば、問題はない。しかし、建物の所有を目的とする地上権を設定して借地することは、一般にはまず行われていないし、質借権の場合に第三者に自由に譲渡・転貸できるような特約がつけられていることも、まずないであろう。したがって、借地権を譲渡したり、転貸したりするときには、通常は地主の承諾が必要となっている。地主の承諾を得ないで、借地権を譲渡したりすると、契約違反で解約される場合がある(民法612条)。特に借地権の譲渡をするときは、あらかじめ「地主の承諾を条件とする譲渡予約契約」を締結して、地主の承諾を得てから履行するように注意しなければならない。それはともかく、借地権の譲渡等をする場合に、地主は承諾料を取るのが通常化している。借地上の建物とともに借地権の譲渡等をしたいが、地主の承地主の承諾が得られない場合諾が得られない場合、また承諾料の折合いがつかない場合がある。その場合、借地人は裁判所に申し立てて、「地主の承諾に代わる裁判所の許可」を得ればよいことになっている。これは、非訟事件といって、一般の訴訟事件にくらべて手続きも簡単であり早い期間に結論がでる。この場合、地主に一時金をいくら、場合によっては地代の増額をあわせていくら支払え、それを条件として譲渡等を許可するという決定となってでてくる(借地借家法19条・旧借地法9条ノ2)。なお地主は、この申立てのあった場合に、適正な価額でその借地権を自分に売ってくれと要求することができる(借地借家法19条3・旧借地法9条ノ2)。この場合、借地人にとっては、第三者に売ろうが、地主に売ろうが、建物の残存価額と借地権相当額は回収できるわけであるから、一応は損得はないだろうといえる。